Право на перепланировку

Собственники объекта недвижимости (а также лица, которым отдельное помещение предоставлено в пользование по договору найма или аренды) вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться, распоряжаться  объектом недвижимости, соответственно им должно  принадлежать право на изменение объекта. Право на реконструкцию и перепланировку возможно реализовать только в том случае, если новое состояние объекта не будет нарушать права иных лиц и будет обеспечивать безопасные условия проживания граждан.

В случае, если перепланировка и переустройство принадлежащей собственнику площади происходит без полного прекращения эксплуатации помещения, в соответствии с распоряжением мэра СПб от 22.08.1994 № 872-р при проведении ремонтных работ, связанных с переустройством и перепланировкой жилых помещений, необходимо получить разрешение Районной Межведомственной Комиссии (РМВК) при жилищно-эксплуатационном управлении.

Если в результате перепланировки существенно изменяются параметры объекта недвижимости, право собственности на изменившиеся жилые помещения либо вновь созданные в результате переустройства и перепланировки путем раздела или объединения прежних жилых помещений, подлежит регистрации в порядке и в соответствии с Распоряжением мэра СПб от 14.01.1994 № 41-р «О порядке оформления и выдачи документов о праве собственности на недвижимость в жилищной сфере в домах нового строительства и в домах после капитального ремонта и реконструкции».

Переустройство и перепланировка квартир могут производиться только на основании проектов, разработанных организациями или физическими лицами, имеющими государственную лицензию на проектирование. Проекты на переустройство и перепланировку квартир независимо от форм собственности должны разрабатываться с соблюдением действующих строительных норм и правил (СНиП), Ведомственных строительных норм и правил (ВСН), Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда и с учетом положений действующего законодательства.

Проекты согласовываются в Районной Межведомственной Комиссии, а при изменении назначения объекта недвижимости подлежат экспертизе в специализированной экспертной службе Департамента по содержанию жилищного фонда Комитета по управлению городским хозяйством в соответствии с Распоряжением мэра СПб от 09.08.1991 № 228-р «О проведении экспертизы проектно-сметной документации на капитальный ремонт, реконструкцию и создание новых встроенных нежилых помещений в жилых домах».

Документы, необходимые для перепланировки

Собственник, наниматель или арендатор, желающие произвести перепланировку или переустройство, должны подготовить (помимо документов, свидетельствующих о праве на занимаемое помещение и согласии всех обладателей прав, заверенных жилищно-эксплуатационной организацией) следующие документы:

• инвентаризационный план дома или выкопировку из него на данную квартиру, выше и ниже расположенные помещения в зоне предполагаемой перепланировки, заверенные Проектно-инвентаризационным бюро;
• акт эксплуатационной организации или материалы обследования технического состояния конструкций и инженерного оборудования (в зоне перепланировки), в котором указывается состояние и качество отделки нижерасположенных помещений;
• обмерные чертежи помещения с привязкой инженерного оборудования;
• заключения Комитета по государственному контролю,  использованию и охране памятников истории и культуры о возможности и условиях переустройства или перепланировки, если квартира расположена в доме, являющемся памятником истории и культуры, или во вновь выявленном объекте, представляющем культурную ценность.

Если Вы получили положительное заключение

При положительном заключении комиссии владелец объекта недвижимости, планирующий реконструкцию, имеет право дать заказ на разработку проекта на переустройство или перепланировку помещений. Выполнить эти работы может только организация, имеющая государственную лицензию на проектирование этого вида работ. Отказ Районной Межведомственной Комиссии может быть обжалован в Городскую Межведомственную Комиссию. Решение которой является окончательным.

Выданные разрешения действительны в течение одного года с момента их согласования Комиссией. Не осуществленные в течение этого срока работы по перепланировке могут быть выполнены только после повторного рассмотрения комиссией.

Приемка выполненных работ по переустройству инженерного оборудования и перепланировке квартир осуществляется Районной Межведомственной Комиссией. При реконструкции памятников и особо ценных объектов отдельный акт приемки выполненных работ составляет Комитет по охране памятников.

После приемки работ Районной Межведомственной Комиссией владелец объекта обязан оформить заказ в Проектно-инвентаризационном бюро района на выполнение обмеров помещений для внесения изменений в инвентаризационный план дома, после чего Районная Комиссия выдает заказчику экземпляр акта приемки выполненных работ.

Перепланировка и переустройство могут быть связаны с изменением целевого назначения объекта недвижимости. Жилищный Кодекс, как правило, не допускает перевод пригодных жилых помещений в категорию нежилых. Однако собственник объекта недвижимости вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему объектом, а значит — решать его юридическую судьбу (не ограничивая и не ущемляя при этом права иных собственников объекта).

Наниматель, допустивший самовольное переустройство и перепланировку жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние. В случае невыполнения этого требования указанные работы производятся жилищно-эксплуатационной организацией, а стоимость взыскивается с виновных в судебном порядке.