\"Ранняя\" аренда офисов

Заключение договоров аренды на ранних сроках возведения офисных зданий высшего класса становится скорее правилом, нежели исключением. Между тем, арендаторов бизнес-центров класса В и ниже, договоры аренды на ранних сроках пока не слишком интересуют.

В законодательстве понятия «ранняя аренда» не существует. Обычно, под этим термином подразумеваются договоренности об аренде офисных помещений в среднем за три месяца до официального открытия бизнес-центра. В отличие от арендаторов торговых площадей, ранее, чем за полгода, арендаторы офисной недвижимости не интересуются проектом создания бизнес-центра. Однако, если этот офисный центр - уникальный объект высшего класса, то возможны обращения потенциальных арендаторов даже за год до его открытия. Так, бизнес-центр высшего класса «Веда Хаус» заполнялся арендаторами еще летом 2005 года, несмотря на то, что официальный срок сдачи - 2006 год.

Наличие или отсутствие договоренностей об аренде офисных помещений напрямую зависит от класса бизнес-центра, в котором сдаются помещения. «Несомненно, «ранняя аренда» выгодна собственнику вне зависимости от классности офисного объекта. Однако арендаторы БЦ низкой категории (класс В и ниже) не спешат заранее договориться об аренде еще недостроенных объектов, - говорит Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости Becar Property Management. - До сих приходится отмечать, что многие арендаторы не строят долгосрочных планов, и, когда возникает потребность в новом офисе, им новый офис нужен "прямо сейчас". В этом случае арендатор не готов ждать пока объект будет построен. Процент арендаторов офисов низкой категории, «снимающих» офисы на ранних стадиях, невелик».

 

Между тем, в высшем класса (класс В+ и выше) по-прежнему наблюдается дефицит предложения, поэтому здесь ситуация с «ранней арендой» несколько иная. Несмотря на то, что объем офисных помещений класса А в 2005 году удвоился (в 2004 году общий объем предложения составил  38 470 кв. м, а в 2005 году в классе «А» было введено 38 387 кв.м), арендаторы, желающие снять представительский офис в здании высшего класса, вынуждены даже стоять «в очереди» в ожидании необходимого помещения. По оценкам Becar, на конец первого квартала текущего года в Петербурге было четырнадцать бизнес-центров класса А, однако спрос не удовлетворен и превышает предложение. По данным на конец первого квартала 2006 года, заполняемость бизнес-центров класса «А» составила 99%.

 

Уникальность объекта является залогом того, что арендаторы будут готовы заранее искать и «бронировать» помещения для размещения своего офиса. Под униакльностью в данном случае понимается удобное местоположение БЦ, высокий уровень отделки и технологического оснащения здания, высокий уровень управления, наличие дополнительного сервиса на хорошем уровне, а также нестандартная нарезка и гибкость планировок внутреннего пространства офисного центра.

 

Кроме того, арендаторы помещений высшего класса – компании, которые имеют представление о собственном развитии в ближайшие несколько лет. Это значит, что они заранее предполагают, когда произойдет расширение штата, выход в регионы (из Москвы – в Петербург) и могут предполагать, когда им понадобятся новые офисные площади. Именно они являются основными клиентами «ранней аренды».

Кроме того, на сроки заполняемости офисного центра влияют форматы представленных в нем площадей. Как правило, собственники, когда начинают заполнять объект, с первыми арендаторами испытывают трудности: немногие компании хотели бы «сидеть» в еще незаполненном офисном центре. Когда БЦ заполняется хотя бы на треть, процесс поиска арендаторов становится гораздо проще. Наиболее вероятно, что первыми арендаторами станут так называемые «якоря» для БЦ – арендаторы, которые занимают площади 1 тыс. кв.м и более. «Такие арендаторы выгодны владельцу здания, потому что, помимо своего непосредственного участия в процессе заполнения объекта, они являются  своеобразными «приманками» для остальных, более «мелких» арендаторов, - добавляет Алексей Чижов. -  Так, на сегодняшний день на рынке большим спросом в объектах высокого класса пользуются площади 500-1000 кв. м и более по причине своей уникальности. Таких предложений немного, а компаний, желающих расширить офисные площади – все больше и больше». В 2006 году было совершенно достаточно много крупных сделок по аренде. Например, в БЦ «Северная столица» «Siemens» и “Raiffeizen BANK арендовали помещения по 1000 кв. м каждое, в БЦ «Невский, 38» «Кит финанс» арендовал помещение площадью 3200 кв.м., «Газпроминвестарена» арендовала 1500 кв.м. в БЦ «Золотая Шпалерная», а компания «Фарманет» - 1000 кв.м. в БЦ «Белые ночи». Несмотря на то, что информация о «ранней аренде» в перечисленных объектах является закрытой, можно предположить, что многие крупные арендаторы заранее оговаривали объемы и условия аренды в перечисленных зданиях.

 

Чаще всего собственники для якорных арендаторов готовы идти на некоторые уступки. Поскольку договоренность о сделке достигается заранее, то сторонами может оговариваться список видов деятельности или компаний, чье присутствие на объекте для «якоря» нежелательно. Сюда могут входить компании-конкуренты, кафе, банкоматы, магазины и др.

 

Между тем, специалисты компании Becar отмечают, что небольшие арендаторы, занимающие 50-100 кв. м., привлекаются собственником в основном на более поздних сроках возведения офисного центра. Иногда наличие небольшого помещения на этаже, который полностью предполагает арендовать крупная компания, может помешать заключению сделки. Тем не менее, бывает, что владелец здания готов идти на предварительные договоренности с «малым» арендатором, однако в этом случае оговаривается лишь размер занимаемой площади, и не указывается конкретное помещение.

Различные управляющие компании и собственники по-разному оформляют свои «ранние» отношения. Дело в том, что каждый по-своему решает одну проблему: заключение договора с потенциальным арендатором в то время, когда собственника здания «де юро» еще нет. Формально инвестор становится собственником только после регистрации своего права в отделении Федеральной регистрационной службы. Между тем, общеизвестно, что само здание возводится до получения официального права собственности. Отсюда и возникают различные договорные формы «ранней аренды».

 

В общей сложности такие договоры можно разделить на две группы. Первая группа подразумевает фиксацию намерений о заключении сделки по аренде. К этой группе относится предварительный договор аренды, по которому компания обязуется арендовать в будущем конкретное помещение в БЦ. Договор этот не имеет стандартной формы и заключается по результатам согласования сторон. Как правило, собственник уже имеет на руках подобный договор с условиями, выгодными непосредственно арендодателю. В конечном итоге предварительный договор становится объектом соглашения сторон, и выгодность его для той или другой стороны зависит от искусности юристов собственника (УК) и арендатора.

 

Вторая группа – это договоры, по которым арендатору разрешается доступ в помещения до официального оформления права собственности на объект. Если арендатор занимает помещение, он начинает начислять собственнику арендную плату.

 

Как правило, сегодня собственники не стремятся создать идеальную модель офиса, и поэтому объекты высшего класса сдаются в Петербурге с наличием инженерных систем, отделки мест общего пользования и с «крупной нарезкой» офисных помещений. Часто отделку под свои вкусы делает непосредственно арендатор. При этом для него предусматривается возможность «арендных каникул», которая оговаривается еще на этапе заключения вышеуказанных договоров.

Собственнику БЦ в любом случае выгоден арендатор, «бронирующий» помещение для себя заранее. Кроме гарантий, собственник получает бонус в качестве помещения с отделкой (будь то силами арендатора или силами собственника с учетом пожелания арендатора). Наличие такого помещения помогает привлечь арендаторов также на более ранних сроках и добиться более раннего заполнения объекта. Однако у собственника существует риск, что рыночная ставка аренды на растущем рынке может увеличиться относительно уровня, который прописан в «раннем» договоре. В данном случае собственнику желательно добиться условий, при которых будет возможно повышение арендной ставки.

 

Для арендатора возможность заранее «зарезервировать» для себя офисное помещение или даже целый БЦ (например, БЦ Cerean) выгодна в условиях дефицита предложения помещений высшего класса. Но арендатор также рискует тем, что сроки сдачи объекта будут отодвинуты, и желаемое помещение в оговоренные сроки он не получит. Для него важно предусмотреть возможность штрафных санкций для собственника в случае переноса сроков сдачи объекта.

Источник: www.becar.ru